Η Πλάκα βρίσκεται ξανά στο επίκεντρο μιας κρίσιμης δικαστικής σύγκρουσης που θα καθορίσει το μέλλον των Airbnb στην Αθήνα. Στο Συμβούλιο της Επικρατείας μεταφέρεται η διαμάχη για το αν ακίνητα που λειτουργούν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν μετατραπεί παράνομα από κατοικίες σε τουριστικά καταλύματα.
Το Ε' Τμήμα του ΣτΕ απασχολούν 11 αιτήσεις της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ), με τις οποίες ζητείται η ακύρωση της άρνησης του Δήμου Αθηναίων να σφραγίσει συγκεκριμένα ακίνητα στην περιοχή. Η υπόθεση αφορά κτίρια που, σύμφωνα με την ΕΛΛΕΤ, λειτουργούν εξ ολοκλήρου ως Airbnb, νοικιάζοντας δωμάτια και σουίτες με χαρακτηριστικά που ανταγωνίζονται πεντάστερα ξενοδοχεία.
Η σημασία της απόφασης υπερβαίνει τα 11 ακίνητα. Αφορά το πώς θα αντιμετωπίζονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις σε προστατευόμενες ιστορικές περιοχές με ειδικό πολεοδομικό καθεστώς, όπως η Πλάκα.
Τι ζητά η ΕΛΛΕΤ και γιατί
Η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού στρέφεται κατά του Δήμου Αθηναίων και του υπουργού Περιβάλλοντος, ζητώντας την ακύρωση των πράξεων της Διεύθυνσης Δόμησης που απέρριψαν τα αιτήματα σφράγισης.
Το βασικό επιχείρημα της ΕΛΛΕΤ
Το σωματείο υποστηρίζει ότι όταν ένα ακίνητο παύει ουσιαστικά να χρησιμοποιείται ως κατοικία και λειτουργεί συστηματικά για τουριστική διαμονή, τότε έχει αλλάξει χρήση. Σε μια περιοχή όπως η Πλάκα, όπου προστατεύεται ο χαρακτήρας της κατοικίας, μια τέτοια μετατροπή δεν μπορεί να γίνεται χωρίς συνέπειες.
Η στάση του Δήμου Αθηναίων
Ο Δήμος Αθηναίων, μέσω της Διεύθυνσης Δόμησης, είχε απορρίψει τα αιτήματα σφράγισης με ένα κρίσιμο νομικό επιχείρημα.
Κεντρική θέση του Δήμου
Η χρήση ενός ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι πρόκειται για τουριστικό κατάλυμα. Δεν αρκεί ένα ακίνητο να εμφανίζεται σε ψηφιακή πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης για να θεωρηθεί αυτόματα ξενοδοχείο.
Πρέπει να εξεταστούν τα πραγματικά χαρακτηριστικά της λειτουργίας του κάθε ακινήτου. Αυτό είναι και το πιο λεπτό σημείο της υπόθεσης, καθώς δημιουργεί μια γκρίζα ζώνη που καλείται να φωτίσει το ΣτΕ.
Τι καλείται να κρίνει το Συμβούλιο της Επικρατείας
Το ΣτΕ καλείται να αποφανθεί εάν ο Δήμος Αθηναίων απέρριψε νόμιμα ή όχι τα αιτήματα σφράγισης.
Πώς εξετάζεται η υπόθεση
Το δικαστήριο θα εξετάσει τα χαρακτηριστικά των επίδικων ακινήτων
Θα λάβει υπόψη τα δεδομένα από τις αυτοψίες που πραγματοποιήθηκαν
Οι αυτοψίες πραγματοποιήθηκαν μετά από σχετική εντολή του ΣτΕ, στοιχείο που δείχνει ότι το δικαστήριο δεν αντιμετωπίζει την υπόθεση μόνο θεωρητικά, αλλά θέλει να δει τι ακριβώς συμβαίνει στην πράξη. Στη σύνθεση του Ε' Τμήματος προήδρευσε ο αντιπρόεδρος του ΣτΕ Χρήστος Ντουχάνης, με εισηγητή τον σύμβουλο Επικρατείας Χρήστο Λιάκουρα.
Το ΣτΕ επιφυλάχθηκε να εκδώσει τις αποφάσεις του.
Το νομικό προηγούμενο για το Airbnb
Το ΣτΕ έχει ήδη διαμορφώσει μια βασική γραμμή σε προηγούμενες υποθέσεις για Airbnb στην Πλάκα, με την απόφαση 1907/2025 να θεωρείται σταθμός.
Βασικές αρχές από προηγούμενες αποφάσεις
Το Ε' Τμήμα του ΣτΕ, με την απόφαση 1907/2025, ξεκαθαρίζει ότι η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν υπάγεται άμεσα στο ρυθμιστικό πλαίσιο της τουριστικής νομοθεσίας. Η χρήση γίνεται τουριστική μόνο όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει η νομοθεσία για τα τουριστικά καταλύματα.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η διάκριση για την Πλάκα: το διάταγμα προστασίας της περιοχής εξαιρεί τους ξενώνες. Έτσι, αν η χρήση ενός ακινήτου προσιδιάζει σε ξενώνα, τότε θεωρείται νόμιμη, ακόμη και αν λειτουργεί μέσω Airbnb.
Γιατί η απόφαση έχει ευρύτερη σημασία
Η απόφαση που θα εκδοθεί δεν αφορά μόνο τα 11 συγκεκριμένα ακίνητα. Μπορεί να επηρεάσει συνολικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις σε προστατευόμενες περιοχές, ιστορικά κέντρα και ζώνες με ειδικές χρήσεις γης.
Το διακύβευμα για την Πλάκα
Η Πλάκα είναι η πιο τουριστική περιοχή της Αθήνας, αλλά ταυτόχρονα είναι ζωντανός ιστορικός οικιστικός ιστός. Η αύξηση των βρα(short-χρόνιων μισθώσεων έχει αλλάξει την καθημερινότητα της περιοχής, έχει περιορίσει τη μόνιμη κατοικία και έχει ενισχύσει την αίσθηση ότι η γειτονιά μετατρέπεται σταδιακά σε τουριστικό προϊόν.
Το 2023 η ΕΛΛΕΤ εντόπισε 16 κτίρια στην Πλάκα που λειτουργούν εξ ολοκλήρου ως Airbnb, πολλά από τα οποία ανταγωνίζονται σε πολυτέλεια τουριστικά καταλύματα και πεντάστερα ξενοδοχεία.
Αν το ΣτΕ κρίνει ότι συγκεκριμένα ακίνητα λειτουργούν στην πράξη ως τουριστικά καταλύματα και όχι ως κατοικίες, τότε μπορεί να ανοίξει ο δρόμος για αυστηρότερους ελέγχους και σφραγίσεις. Αν, αντίθετα, κρίνει ότι η χρήση Airbnb δεν αρκεί από μόνη της για να στοιχειοθετηθεί παράνομη αλλαγή χρήσης, τότε η μάχη θα μεταφερθεί ακόμη περισσότερο στο πεδίο των πραγματικών περιστατικών και των επιμέρους ελέγχων.
Το επόμενο βήμα
Η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται με μεγάλο ενδιαφέρον από ιδιοκτήτες ακινήτων, διαχειριστές Airbnb, τον Δήμο Αθηναίων και κατοίκους της Πλάκας. Θα δείξει αν τα συγκεκριμένα ακίνητα μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις ή αν η χρήση τους υπερβαίνει τα επιτρεπτά όρια και οδηγεί σε σφράγιση.
Το διακύβευμα είναι μεγαλύτερο από μια σειρά ακινήτων. Αφορά το ποιος ελέγχει στην πράξη την αλλαγή χρήσης, ποια είναι τα όρια ανάμεσα στην κατοικία και στο τουριστικό κατάλυμα και πώς μπορεί να προστατευθεί μια ιστορική γειτονιά από την πλήρη τουριστικοποίηση.
Μέχρι να εκδοθούν οι αποφάσεις, η Πλάκα παραμένει στο επίκεντρο μιας από τις πιο κρίσιμες δικαστικές μάχες για το μέλλον των Airbnb στην Αθήνα.